Те, кто только переезжают в Армению, задаются вопросами: в каком районе снимать жилье, сколько оно будет стоить. Те же, кто уже живет здесь, наверняка задумывается, а как вообще устроен местный рынок недвижимости.
Мы задали самые популярные вопросы менеджеру агентства недвижимости White Safe Estate Асмик Шахзадян и делимся ответами.
Содержание:
Поиски жилья
Для начала давайте определимся со временем. Сколько в среднем занимает поиск и снятие квартиры?
В среднем поиск жилья для аренды занимает несколько дней. Но будем иметь в виду, что это очень индивидуально, и все зависит конкретно от заказчика, от его пожеланий и порой взаимоисключающих запросов.
А что, кроме взаимоисключающих запросов от клиентов, осложняет поиски квартиры в Армении?
Сложности с поиском аренды жилья в Армении связаны с несколькими факторами, и самый главный из них заключается в том, что в принципе география поиска ограничивается несколькими городами. А ведь количество недвижимости ограничено. В частности за последние два года резко увеличился поток релокантов и эмигрантов в Ереван, и как следствие нарушился баланс на рынке недвижимости в контексте цена–качество.
Какой в вашей компании был самый сложный кейс подбора жилья?
Самый сложный кейс был с подбором жилья для заказчика с двумя кошками и собакой. Он хотел квартиру с очень хорошим ремонтом и в самом центре Еревана! Вообще немногие арендодатели готовы предоставлять квартиры жильцам с животными, тем более при качественной отделке.
Фото: Tierra Mallorca
Цены на жилье
Наверняка наличие животных увеличивает и арендную плату. А из чего в целом складывается стоимость квартиры?
Стоимость квартиры складывается изначально из локации, ремонта, и технической оснащенности.
От чего зависит ценообразование на рынке недвижимости? Есть ли изменения по сезонам?
Несмотря на то, что сейчас (в ноябре) не сезон, и нет привычного для Еревана и Армении в целом притока гостей и туристов, цены на жилье остаются стабильно высокими. Поэтому сильных изменений в последнее время не отмечаем.
Правда ли, что на установление высоких цен повлиял наплыв релокантов?
С приездом релокантов, по-моему, изменились не только цены на жилье, но и вся жизнь в Армении в целом… Но что касается именно цен на недвижимость и особенно аренду, то они выросли в два–три раза!
Раз виден такой рост, можно ли тогда торговаться с арендодателями? Поделитесь советами или приемами, как это делать.
Торговаться можно и нужно, особенно если это долгосрочная аренда. Мы, риелторы, обычно описываем преимущества именно этого заказчика. Когда планируется долгосрочная аренда, то указываем и на этот факт. Говорим, что в связи с нестабильностью рынка страны и мира в целом иметь фиксированный доход на многие месяцы – это очень даже неплохо.
Фото: Kostiantyn Li
Районы, квартиры
Какие районы Еревана пользуются бо́льшим спросом и почему?
Огромным спросом пользуются районы Кентрон (Центр) и Арабкир. И если востребованность Кентрона объяснима – все же главный район города, то с Арабкиром не очень понятно. Через него проходит один из самых больших проспектов Еревана – проспект Комитаса, почти всегда пробки, шумно и т.д.
В Арабкире находится очень полюбившийся релокантам жилищный комплекс «Ераз», и поэтому и спрос на Арабкир большой, и цены на него стабильно высокие.
А вообще Ереван – небольшой город, все районы с достаточно развитой инфраструктурой, через некоторые проходит метро. Давташен, Аван, Нор Норк, Ачапняк, Эребуни, Шенгавит, а также Зейтун – это спальные районы, где есть много парков, магазинов, детских садов и школ. Эти места тоже не стоит отвергать.
В каком районе снять квартиру дешевле, а в каком дороже? И какая средняя цена по районам?
Самыми дорогими районами в Ереване считаются упомянутые Арабкир и Кентрон. Дешевле снимать жилье в Шенгавите и Малатии-Себастии. В Арабкире двух-трехкомнатная квартира с современным ремонтом и с бытовой техникой стоит от 350 000 драм, в Кентроне – от 450 000 драм, и в спальных районах – от 250 000 драм.
Можно ли сказать, в каком здании лучше брать квартиру: новостройке, советском, а может, лучше снимать сразу дом?
Сказать наверняка: там берите, а там нет – нельзя. Все зависит от бюджета заказчика. Понятно, что квартиры в новостройках стоят почти в два раза дороже, чем в советских домах. Их строят по новым технологиям, ремонт бывает изначально хорошим.
Что касается частных домов, то там тоже все строго индивидуально. Зависит от количества проживающих и от бюджета. Если много жильцов, и бюджет позволяет, то почему бы не взять дом.
Приезжих удивляет, что в Армении есть квартиры, надстроенные на последнем или первом этаже, в гараже. Насколько законно сдавать и жить в таком месте?
Что касается надстроек и гаражей, то в нашем агентстве никогда не было случая, чтобы мы сдавали такое жилье. Да и наши заказчики не искали квартиры в ненадлежащем месте.
Мы заключаем договор на жилое помещение и требуем от арендодателя свидетельство о собственности. При наличии данного кадастрового документа вопрос о законности помещения отпадает. Так что всегда просите документы.
Отличаются ли среднестатистические армянские и российские квартиры? Я, например, замечала, что здесь часто балконы превращают в продолжения комнат.
В Армении, как и в России, большинство жилых домов советского периода, поэтому планировками они очень похожи. Да, помещения увеличивают за счет балконов и прочих элементов, но они не мешают для аренды. Если заказчик согласен и принимает условия собственника, то в правовом отношении не будет никаких проблем, когда все изменения проведены через кадастровую комиссию. Это в том числе отслеживают риелторы.
А какой типичный запрос от клиента?
Типичный запрос – это двухкомнатная квартира со свежим ремонтом, с постоянной холодной и горячей водой, недалеко от метро или центра, также открытый балкон считается преимуществом. И, соответственно, если есть дети – наличие неподалеку детских садов и школ, детских площадок. Также настоятельно просят микроволновую печь и посудомоечную машину.
На вашем сайте сказано, что вы подбираете элитную недвижимость. Что входит в это понятие, какая недвижимость в Ереване считается элитной?
Да, мы подбираем элитное жилье для наших заказчиков. Это квартиры в новостройках в центре Еревана с площадью от 90 м², с новым и дорогим ремонтом и полной технической оснащенностью. Внутри помещения установлена бытовая техника: посудомоечная машина, сушильная и т.д. А снаружи – аудио- и видеосистема, 24-часовая охрана.
Аренда помещения – это ответственное дело. Какие нюансы говорят о том, что квартиру брать не стоит?
Важным критерием для отказа снимать квартиру может послужить отсутствие документов о праве на собственность. Или если собственник находится за границей, и ему неудобно подписать договор на удаленке. Или же если в квартире не очень хорошо работают водные или электрические коммуникации. Так как мы остаемся на связи на протяжении всего срока договора как с собственником, так и с заказчиком, то уже выявили ряд похожих проблем.
Кстати о собственниках. Что выдает плохого хозяина квартиры, с которым могут быть проблемы?
Не могу сказать, что плохого… Скорее сложного, с которым трудно идти на компромисс. Это собственник, который уже на стадии первичных переговоров выдвигает взаимоисключающие требования, нелоялен к заказчику в плане гостей и не хочет что-либо добавить в квартиру из того, что просят арендаторы (недостающая мебель или техника и т.д.).
Фото: wirestock
Риелторы и договоры
Почему лучше обращаться в агентство и к риелторам, а не искать жилье самим?
Самая главная причиной, чтобы не искать квартиру самому, а обратиться в агентство, – это, пожалуй, стопроцентное избежание мошенничества. Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, чреват очень многими рисками и наполнен злоумышленниками.
Наши клиенты рассказывали много историй, как до прихода к нам сталкивались с мошенниками, которые сдавали не принадлежавшие им квартиры. Или же арендаторы попадали в очень неприятные ситуации, когда снимали квартиру на шесть месяцев с оплатой депозита, а потом оказывалось, что эта самая квартира сдавалась посуточно третьим лицом.
И как дополнение к этому скажу, что в нашей команде есть профессиональный юрист с большим стажем работы в области недвижимости. Он подготовил очень грамотные договоры на все случаи, которые могут произойти в области аренды и купли-продажи жилья. Тем самым сотрудничество с нами есть залог безопасности сделки как для собственника, так и для заказчика.
Уже на стадии создания нашей базы квартир мы отсеиваем все, что вызывает сомнения и может в дальнейшем быть связано с рисками. Все квартиры в нашей базе проверены на документы правообладателей и на техническую оснащенность и исправность.
Действительно, юридическое сопровождение – это большой плюс работы с риелтором. Что обязательно нужно включать в договор аренды? О чем могут не знать арендаторы и не прописать в договоре?
В договоре об аренде прописываются все детали, начиная от даты и количества посещений собственника и заканчивая преждевременным расторжением договора и издержек, связанных с этим.
При заезде желательно провести фото- и видеосъемку жилья, чтобы зафиксировать первоначальное состояние. Это поможет избежать конфликтов при окончании договора и возврате депозита. Такая практика, к сожалению, пока не очень распространена, но я думаю, ее надо включить в основной договор об аренде, тем самым застраховать обе стороны от возможных конфликтов.
И только после прочтения и обсуждения всех нюансов договор подписывается обеими сторонами.
Кстати, о мошенничестве. Сейчас в Telegram множество групп с предложениями жилья. Есть ли способ проверить, каким из них можно доверять?
Да, в Telegram сегодня очень много групп, которые занимаются недвижимостью. К сожалению, проверить их и выявить недобросовестных нелегко. Думаю, так как Telegram относительно новая площадка для этого бизнеса, то со временем все, кто работает нехорошо или некачественно, отсеются путем естественного отбора. Особенно в Армении, где рынок небольшой и все друг друга так или иначе знают или узнают.
В нашем деле очень важна рекомендация, и хочу с гордостью отметить, что уже несколько месяцев основной поток наших клиентов – это люди, которые к нам пришли по рекомендациям. Поэтому могу посоветовать узнавать о хороших агентствах и риелторах через знакомых.
Кто такой хороший риелтор? Как должен вести себя профессионал в вашем деле?
Во-первых, риелтор должен быть ответственным, любящим и уважающим свою работу! Во-вторых, он обязан быть грамотным как в юридическом аспекте, так и в области коммуникаций и маркетинга. Залогом успеха нашей работы является почти ежедневный мониторинг рынка, общение с собственниками, умение правильно и быстро отвечать на сложные вопросы, связанные с законами и правилами аренды и купли-продажи недвижимости. В-третьих, хороший риелтор – это отличный переговорщик, он должен быть коммуникабелен, стрессоустойчив и готов идти на компромиссы во имя интересов обеих сторон.
Мы надеемся, что это интервью помогло вам лучше понять рынок недвижимости в Армении и работу риелторов. А если вам понадобится помощь профессионалов, можете обратиться в агентство White Safe Estate.
Больше полезных статей:
- Топ-5 способов по поиску жилья в аренду в Армении
- Как составить договор аренды жилья в Армении?
- Как оплачивать коммунальные платежи в Армении
- Гид по районам Еревана
- На что обратить внимание при съеме квартиры в Ереване?
- Гид по районам Гюмри
- Как купить недвижимость в Армении гражданину РФ?
- На что обратить внимание при покупке квартиры в Армении: 3 чек-листа
Добавить комментарий