Նրանք, ովքեր նոր են տեղափոխվում Հայաստան, հարցնում են՝ ո՞ր տարածքում է հարմար բնակարան վարձել և որքան դա կարժենա։ Իսկ նրանք, ովքեր արդեն ապրում են այստեղ, հավանաբար մտածում են, թե ինչպես է ի վերջո աշխատում տեղական անշարժ գույքի շուկան։
Ամենատարածված հարցերն ուղղեցինք White Safe Estate անշարժ գույքի գործակալության մենեջեր Հասմիկ Շահզադյանին։
Բովանդակություն
Բնակարանի փնտրտուք
Նախ, եկեք հասկանանք, թե որքան ժամանակ է հարկավոր բնակարան գտնելու և վարձակալելու համար:
Միջին հաշվով, վարձակալության համար բնակարան փնտրելը տեւում է մի քանի օր: Բայց եկեք նկատի ունենանք, որ սա շատ անհատական է, և ամեն ինչ կախված է կոնկրետ հաճախորդից, նրա ցանկություններից և երբեմն իրար հակասող պահանջներից:
Հաճախորդների՝ իրար հակասող խնդրանքներից բացի է՞լ ինչն է բարդացնում Հայաստանում բնակարանի որոնումը:
Հայաստանում վարձով բնակարան գտնելու դժվարությունները կապված են մի քանի գործոնների հետ, և դրանցից ամենագլխավորն այն է, որ սկզբունքորեն որոնման աշխարհագրությունը սահմանափակվում է մի քանի քաղաքներով։ Բայց չէ՞ որ անշարժ գույքի քանակը սահմանափակ է։ Մասնավորապես, վերջին երկու տարիներին կտրուկ աճել է վերաբնակիչների և ներգաղթողների հոսքը դեպի Երևան, ինչի հետևանքով անշարժ գույքի շուկայում գին-որակ
առումով հավասարակշռությունը խախտվել է։
Ո՞րն էր ձեր ընկերությունում բնակարանի ընտրության ամենադժվար դեպքը:
Ամենադժվարը երկու կատու և շուն ունեցող հաճախորդի համար բնակարան գտնելն էր: Նա ցանկանում էր շատ լավ վերանորոգված բնակարան հենց Երևանի կենտրոնում։ Ընդհանուր առմամբ, տանտերերից քչերն են պատրաստ բնակարաններ տրամադրել կենդանիներով վարձակալներին, հատկապես, եթե բնակարանը լավ վերանորոգմամբ է:
Լուսանկարը՝ Tierra Mallorca
Բնակարանների գներ
Անշուշտ, կենդանիների առկայությունը բարձրացնում է նաև վարձավճարը։ Ինչպե՞ս է գոյանում այն:
Բնակարանի արժեքը իսկզբանե գոյանում է շնորհիվ գտնվելու վայրի, վերանորոգման և տեխնիկական հագեցվածության:
Ի՞նչից է կախված անշարժ գույքի շուկայում գնագոյացումը: Կա՞ն արդյոք սեզոնային փոփոխություններ։
Չնայած այն հանգամանքին, որ այժմ (նոյեմբերին) «ամենաթեժ» ժամանակը չէ, և Երևանի և առհասարակ Հայաստանի համար սովորական հյուրերի ու զբոսաշրջիկների հոսքը չկա, բնակարանների գները մնում են կայուն բարձր։ Ուստի, վերջին շրջանում էական փոփոխություններ չենք նկատել։
Ճի՞շտ է, որ ներգաղթյալների հոսքը նպաստել է բնակարանների թանկացմանը։
Ներգաղթյալների գալով, ըստ իս, փոխվեցին ոչ միայն բնակարանների գները, այլ նաև ընդհանրապես կյանքը Հայաստանում... Իսկ ինչ վերաբերում է անշարժ գույքի և հատկապես վարձակալության գներին, ապա դրանք բարձրացան երկու-երեք անգամ։
Քանի որ դա զգալի աճ է, այդ դեպքում հնարավո՞ր է սակարկել գինը։ Կիսվեք խորհուրդներով կամ հնարքներով, թե ինչպես դա անել:
Դուք կարող եք և պետք է սակարկեք, հատկապես, եթե դա երկարաժամկետ վարձակալություն է: Մենք՝ անշարժ գույքի գործակալներս սովորաբար շեշտը դնում ենք այդ դառավելության վրա: Երկարաժամկետ վարձակալություն պլանավորելիս մատնանշում ենք այդ փաստը։ Ասում ենք, որ երկրի շուկայի և ամբողջ աշխարհի անկայունության պատճառով ամիսներ շարունակ ֆիքսված եկամուտ ունենալը շատ լավ է։
Լուսանկարը՝ Կոստանտին Լի
Թաղամասեր, բնակարաններ
Երեւանի ո՞ր տարածքներն են ավելի մեծ պահանջարկ վայելում եւ ինչու։
Մեծ պահանջարկ ունեն Կենտրոն և Արաբկիր թաղամասերը։ Եթե Կենտրոնի պահանջարկը հասկանալի է, չէ՞ որ դա քաղաքի գլխավոր թաղամասն է, ապա Արաբկիրի նկատմամբ հետաքրքրությունն այդքան էլ պարզ չէ։ Դրանով է անցնում Երեւանի ամենամեծ պողոտաներից մեկը՝ Կոմիտասի պողոտան, գրեթե միշտ խցանումներ են լինում, աղմկոտ է եւ այլն։
Արաբկիրում կա «Երազ» բնակելի համալիրը, որը շատ տարածված է ռելոկանտների շրջանում, հետևաբար և մեծ է պահանջարկը Արաբկիրի նկատմամբ։ Գներն էլ համապատասխանաբար բարձր են։
Երեւանն առհասարակ փոքր քաղաք է, բոլոր թաղամասերն ունեն բավականին զարգացած ենթակառուցվածք, որոշներում կա մետրո։ Դավթաշենը, Ավանը, Նոր Նորքը, Աջափնյակը, Էրեբունին, Շենգավիթը, Զեյթունը բնակելի թաղամասներ են, որտեղ կան բազմաթիվ այգիներ, խանութներ, մանկապարտեզներ և դպրոցներ։ Այս վայրերում բնակարան վարձելը նույնպես կարելի է քննարկել։
Ո՞ր թաղամասում է բնակարան վարձելն ավելի էժան, իսկ որում՝ ավելի թանկ։ Միջինում ի՞նչ արժե բնակարան վարձելը յուրաքանչյուր թաղամասում։
Երևանի ամենաթանկ տարածքները համարվում են նշված Արաբկիրն ու Կենտրոնը։ Շենգավիթում և Մալաթիա-Սեբաստիայում բնակարաններ վարձելն ավելի էժան է։ Արաբկիրում երկու կամ երեք սենյականոց նորաոճ վերանորոգմամբ և կենցաղային տեխնիկայով բնակարանն արժե 350000 դրամից սկսած, Կենտրոնում՝ 450,000 դրամից, իսկ ծայրամասերում՝ 250,000 դրամից սկսած։
Կա արդյոք տարբերություն, թե որ շենքում է ավելի հարմար բնակարան վարձել՝ նորակառույց, սովետական, կամ գուցե ավելի լավ է անմիջապես տուն վարձել։
Այս հարցին հնարավոր չէ միանշանակ պատասխանել ։ Ամեն ինչ կախված է հաճախորդի բյուջեից: Պարզ է, որ նորակառույցներում բնակարաններն արժեն գրեթե երկու անգամ ավելի թանկ, քան խորհրդային տարիներին կառուցված շենքերում։ Դրանք կառուցված են նոր տեխնոլոգիաներով և վերանորոգմամբ։
Ինչ վերաբերում է առանձնատներին, այստեղ ևս ամեն ինչ խիստ անհատական է։ Կախված է բնակիչների թվից և բյուջեից։ Եթե վարձակալները շատ են, և բյուջեն թույլ է տալիս, ապա ինչո՞ւ ոչ։
Նոր ժամանած մարդկանց զարմացնում է, որ Հայաստանում կան բնակարաններ, որոնք կառուցված են ամենավերին հարկի վրա կամ առաջին հարկին կից՝ ավտոտնակում։ Որքանո՞վ է օրինական վարձակալել և ապրել նման վայրում:
Ինչ վերաբերում է կցակառույցներին և ավտոտնակներին, ապա մեր գործակալությունը երբևէ նման բնակարաններ վարձակալությամբ չի հանձնել: Մեր հաճախորդներն էլ նման բնակարաններ չեն փնտրել:
Մենք պայմանագիր ենք կնքում և տանտիրոջից պահանջում ենք սեփականության վկայականը: Այս կադաստրային փաստաթղթի առկայության դեպքում կառույցների օրինականության հարցը հանվում է։ Ուստի, միշտ խնդրեք սեփականության փաստաթղթերը:
Տարբերվում են արդյոք միջին հայկական և ռուսական բնակարանները։ Օրինակ, ես նկատել եմ, որ այստեղ պատշգամբները հաճախ վերածում են սենյակների շարունակության։
Հայաստանում, ինչպես Ռուսաստանում, բնակելի շենքերի մեծ մասը խորհրդային ժամանակաշրջանի են, ուստի դրանց հատակագծերը շատ նման են։ Այո՛, բնակարաններն ընդարձակում են պատշգամբների և այլ կառույցների հաշվին, բայց դրա խնդիր չէ վարձակալության համար։ Եթե հաճախորդը համաձայնում է և ընդունում է սեփականատիրոջ պայմանները, ապա օրենքի առումով այստեղ խնդիրներ չեն առաջանա, քանի դեռ բոլոր փոփոխությունները կատարվել են կադաստրային հանձնաժողովի միջոցով: Այս հարցը ևս վերահսկվում է անշարժ գույքի գործակալների կողմից։
Ինչպիսի՞ն է հաճախորդի տիպիկ խնդրանքը:
Տիպիկ խնդրանք է նոր վերանորոգմամբ 2 սենյականոց բնակարանը, մշտական սառը և տաք ջրով, մետրոյին կամ կենտրոնին մոտ, ինչպես նաև պատշգամբով, որը նույնպես համարվում է առավելություն։ Եվ, եթե երեխաներ կան, ապա, համապատասխանաբար, մոտակայքում մանկապարտեզների, դպրոցների, խաղահրապարակների առկայությամբ։ Մեծ պահանջարկ կա նաև միկրոալիքային վառարանի և սպասք լվացող մեքենայի առկայության նկատմամբ։
Ձեր կայքում ասվում է, որ դուք ընտրում եք շքեղ անշարժ գույք։ Ի՞նչ է ներառված այս հայեցակարգում, ո՞ր անշարժ գույքն է Երևանում համարվում էլիտար։
Այո, մենք հաճախորդներին առաջարկում ենք շքեղ բնակարաններ: Դրանք բնակարաններ են Երևանի կենտրոնում նորակառույց շենքերում՝ 90 մ² մակերեսով, նոր և թանկարժեք վերանորոգմամբ և ամբողջական տեխնիկական հագեցվածությամբ։ Բնակարանում կա կենցաղային տեխնիկա՝ սպասք լվացող մեքենա, չորանոց և այլն։ Կա նաև աուդիո և վիդեո 24-ժամյա անվտանգության համակարգ։
Բնակարանի վարձակալությունը պատասխանատու գործ է։ Ինչպիսի՞ նրբությունները կարող են մատնանշել, որ բնակարանը չարժե վարձել։
Բնակարանի վարձակալությունից հրաժարվելու կարևոր չափանիշ կարող է լինել սեփականության իրավունքի վերաբերյալ փաստաթղթերի բացակայությունը: Կամ եթե սեփականատերը գտնվում է արտերկրում, և նրան հարմար չէ պայմանագիրը հեռակա կարգով կնքել։ Կամ եթե բնակարանում ջուրը կամ էլեկտրական հաղորդակցությունը այնքան էլ լավ չեն աշխատում։ Քանի որ մենք կապի մեջ ենք մնում պայմանագրի ողջ ժամկետի ընթացքում և՛ սեփականատիրոջ, և՛ հաճախորդի հետ, մենք արդեն հայտնաբերել ենք մի շարք նմանատիպ խնդիրներ:
Գալով սեփականատերերին․ ինչպե՞ս կարելի է ճանաչել բնակարանի վատ սեփականատիրոջը, որի հետ կարող են խնդիրներ առաջանալ:
Չեմ կարող ասել, թե որն է վատ... Ավելի շուտ, բարդ և դժվարությամբ փոխզիջումների գնացող սեփականատիրոջ: Դա այն սեփականատերն է, ով նախնական բանակցությունների փուլում արդեն առաջ է քաշում իրար հակասող պահանջներ, դեմ է, որպեսզի վարձակալը հյուրեր ընդունի և չի ցանկանում որևէ բան ավելացնել բնակարանում, որը պահանջում են վարձակալները (կահույք կամ տեխնիկա և այլն):
Լուսանկարը՝ մետաղալարեր
Անշարժ գույքի գործակալներ և պայմանագրեր
Ինչո՞ւ է ավելի հարմար դիմել գործակալություններին և անշարժ գույքի գործակալներին, այլ ոչ թե ինքնուրույն բնակարան փնտրել:
Ամենագլխավոր պատճառը, թերեւս, ինքներդ ձեզ խարդախությունից հարյուր տոկոսով ապահովագրելն է։ Անշարժ գույքի շուկան, ինչպես ցանկացած այլ շուկա, հղի է բազմաթիվ ռիսկերով և լի է անբարեխիղճ մարդկանցով։
Մեր հաճախորդները պատմել են բազմաթիվ պատմություններ այն մասին, թե ինչպես են նախքան մեզ մոտ գալը հանդիպել խաբեբաների, ովքեր վարձով են տվել իրենց չպատկանող բնակարանները: Կամ էլ տանտերերը հայտնվել են շատ տհաճ իրավիճակներում, երբ վճարած ավանդով վեց ամսով վարձով են տվել բնակարանը, հետո պարզվել է, որ այդ նույն բնակարանը օրավարձով է տրվում երրորդ անձանց։
Եվ որպես հավելում ասեմ, որ մեր թիմն ունի անշարժ գույքի ոլորտում մեծ փորձ ունեցող պրոֆեսիոնալ իրավաբան։ Նա շատ գրագետ պայմանագրեր է պատրաստել բոլոր այն դեպքերի համար, որոնք կարող են տեղի ունենալ բնակարանների վարձակալության և առքուվաճառքի ոլորտում: Այսպիսով, մեզ հետ համագործակցությունը գործարքի անվտանգության երաշխիք է ինչպես սեփականատիրոջ, այնպես էլ հաճախորդի համար:
Բնակարանների տվյալների բազայի ստեղծման փուլում մենք ջնջում ենք ամեն ինչ, ինչը մեզ կասկածելի է թվում և ապագայում կարող է կապված լինել ռիսկերի հետ: Մեր տվյալների բազայի բոլոր բնակարանների սեփականության փաստաթղթերը և տեխնիկական հագեցվածությունը ստուգված են։
Իրոք, իրավական աջակցությունը անշարժ գույքի գործակալի հետ աշխատելու դրական կողմերից է: Ի՞նչ կետ պետք է անպայման ներառել վարձակալության պայմանագրում: Ի՞նչ կարող են չիմանալ վարձակալները և չներառել պայմանագրում:
Վարձակալության պայմանագիրը հստակեցնում է բոլոր մանրամասները՝ սկսած սեփականատիրոջ այցելությունների ամսաթվից և քանակից մինչև պայմանագրի վաղաժամկետ դադարեցում և դրա հետ կապված ծախսեր:
Բնակարան մուտք գործելիս ցանկալի է լուսանկարել և տեսագրել գույքը դրա սկզբնական վիճակն արձանագրելու համար: Դա կօգնի խուսափել կոնֆլիկտներից, երբ պայմանագիրն ավարտվի և ավանդը վերադարձվի: Այս պրակտիկան, ցավոք, դեռ այնքան էլ տարածված չէ, բայց կարծում եմ, որ այն պետք է ներառվի հիմնական վարձակալության պայմանագրում՝ դրանով իսկ ապահովագրելով երկու կողմերին հնարավոր կոնֆլիկտներից։
Եվ միայն բոլոր նրբությունները կարդալուց ու քննարկելուց հետո կողմերը պետք է ստորագրեն պայմանագիրը։
Ի դեպ, խարդախության մասին։ Այժմ Telegram-ում բազմաթիվ խմբեր կան, որոնք բնակարաններ են առաջարկում։ Կա՞ միջոց ստուգելու, թե որոնց կարելի է վստահել:
Այո, այսօր Telegram-ում կան բազմաթիվ խմբեր, որոնք զբաղվում են անշարժ գույքով։ Ցավոք սրտի, հեշտ չէ դրանք ստուգել ու բացահայտել անբարեխիղճներին։ Կարծում եմ, որ քանի որ Telegram-ը համեմատաբար նոր հարթակ է այս բիզնեսի համար, ժամանակի ընթացքում բոլոր վատ կամ անորակ աշխատողները կզտվեն բնական ճանապարհով։ Հատկապես Հայաստանում, որտեղ շուկան փոքր է, և բոլորն այսպես թե այնպես ճանաչում են միմյանց։
Երաշխավորագրերը շատ կարևոր են մեր գործում, և ես ուզում եմ հպարտությամբ նշել, որ արդեն մի քանի ամիս է, ինչ մեր հաճախորդների հիմնական մասը մարդիկ են, ովքեր դիմել են մեզ մեր նախկին հաճախորդների խորհրդով: Ուստի, կարող եմ խորհուրդ տալ լավ գործակալությունների և գործակալների մասին հարցուփորձ անել ձեր ընկերներին։
Ինչպիսի՞ն է լավ անշարժ գույքի գործակալը: Ինչպե՞ս պետք է պրոֆեսիոնալը գործի այս բիզնեսում:
Նախ՝ անշարժ գույքի գործակալը պետք է լինի պատասխանատու, սիրի և հարգանքով մոտենա իր աշխատանքին: Երկրորդ՝ նա պետք է կոմպետենտ լինի ինչպես իրավական հարցերում, այնպես էլ կապի ու մարքեթինգի ոլորտում։ Մեր աշխատանքի հաջողության գրավականը շուկայի գրեթե ամենօրյա մոնիտորինգն է, սեփականատերերի հետ շփումը և անշարժ գույքի վարձակալության և առքուվաճառքի օրենքներին ու կանոններին առնչվող բարդ հարցերին ճիշտ և արագ պատասխանելու ունակությունը: Երրորդ՝ անշարժ գույքի լավ գործակալը հիանալի բանակցող է, նա պետք է լինի շփվող և պատրաստ լինի գնալ փոխզիջումների՝ հանուն երկու կողմերի շահերի:
Հուսով ենք, որ այս հարցազրույցը օգնեց ձեզ ավելի լավ հասկանալ հայաստանյան անշարժ գույքի շուկայի և գործակալների աշխատանքը: Իսկ եթե մասնագիտական օգնության կարիք ունեք, կարող եք դիմել White Safe Estate.
Օգտակար հոդվածներ
- Հայաստանում վարձով տուն գտնելու 5 տարբերակ
- Ինչպե՞ս կնքել բնակարանների վարձակալության պայմանագիր Հայաստանում.
- Ինչպե՞ս վճարել կոմունալ ծառայությունների համար Հայաստանում
- Երևանի թաղամասերի ուղեցույց
- Ինչի՞ վրա ուշադրություն դարձնել Երևանում բնակարան վարձելիս.
- Գյումրու թաղամասերի ուղեցույց
- Ինչպե՞ս կարող է ՌԴ քաղաքացին անշարժ գույք գնել Հայաստանում
- Ինչի՞ն պետք է ուշադրություն դարձնել Հայաստանում բնակարան գնելիս. 3 ստուգաթերթ
Ավելացնել մեկնաբանություն