Как купить недвижимость в Армении гражданину РФ?

Личный опыт эмигранта о покупке дома с полным описанием всех этапов сделки, а так же ответы на вопросы: Могут ли граждане РФ покупать дома в Армении? Какие документы для этого нужны? Где искать квартиры? Как оплатить сделку? Какой налог платить за недвижимость?

Предыстория. Как мы решились на покупку дома?

Весной 2022 года мы с супругом и детьми переехали в Армению. Конкретного плана у нас не было, но сразу же очень повезло со съемной квартирой в самом центре Еревана, ее удалось снять относительно недорого. Это была очень просторная симпатичная трешка всего за 500$ в месяц.

Тем не менее, цены на аренду недвижимости начали стремительно расти в начале марта. Так, те квартиры, которые были выставлены на сайтах-агрегаторах за 500-700$, подорожали в два, а то и в два с половиной раза. И очень скоро найти что-то приличное за адекватные деньги в Ереване, а потом и в окрестностях, да и в не близких к столице городах Гюмри и Дилижане, становилось все сложнее. Спрос рос, новых предложений появлялось не то, чтобы очень много, а наши договоренности с хозяйкой заканчивались с началом лета. К тому же московские друзья с армянскими корнями предупреждали, что май и начало июня – это самые приятные теплые месяцы, а дальше начнется пекло, переживать которое в городе не очень приятно.

В середине апреля я ежедневно и тщетно скроллила разделы аренды загородных домов на list.am (армянский аналог Avito). Потом отчасти из любопытства, отчасти от отчаяния начала изучать на карте не только раздел аренды, но и объекты на продажу. Стоимость квартир и домиков (зачастую без земли под ними) в черте столицы не внушала оптимизма, и я расширила зону поисков. Так я и наткнулась на объявление с домом мечты в 15 км от центра Еревана в Котайкской области.

В мае мы оформили сделку и стали собственниками армянской недвижимости. Лето пролетело в хлопотах стройки и с прекрасным видом на разданское ущелье в качестве бонуса. Теперь я перейду к формальным деталям этой романтичной истории.

Автор фото: Мария Гончарова.

Могут ли граждане РФ покупать недвижимость в Армении?

Граждане РФ в Армении могут совершать практически любые сделки по приобретению жилой и коммерческой недвижимости. Купить не получится лишь те земли, которые находятся в статусе сельскохозяйственного назначения (как правило, это указывается в объявлении о продаже, но всегда можно уточнить у продавца). Чтобы стать владельцем сельскохозяйственной земли в Армении необходим статус резидента. Купленную недвижимость можно использовать для проживания (и регистрироваться в ней), продавать и сдавать в аренду, а также включать в завещание. Оформить объект недвижимости можно в единоличную или совместную собственность физических лиц или на юридическое лицо.

Процесс покупки

Этап 1 — сбор документов

Итак, вы нашли дом мечты в горах, апартаменты в элитной столичной новостройке или, наоборот, атмосферную квартиру в харизматичном дореволюционном доме, съездили на объект, познакомились с продавцом и поторговались, пообщались с соседями и после всех этих шагов окончательно настроились стать домовладельцем в Армении. Каковы ваши дальнейшие действия?

Сперва вы должны прийти с продавцом к общему соглашению о цене и дополнительных условиях (например, продавец обещает вывезти мебель к определенному сроку, привести в порядок сад и т.п.). Для оформления сделки потребуется нотариальный перевод загранпаспорта (3-5 000 драм): увы, внутренний паспорт РФ в этом случае не релевантен. Перед подписанием договора купли-продажи Кадастр выдаст продавцу справку о чистом праве собственности, подтверждающую, что собственность не заложена, не арестована и не принадлежит кому-то еще. Это единственный документ, при наличии которого нотариальная контора может освидетельствовать сделку. Если продажа недвижимости не имеет ограничений, то начинается процесс освидетельствования, а после государственная регистрация.

Может быть полезно: список нотариусов из нашего каталога.

Итак, перед походом в нотариальную контору у вас с продавцом на руках должен быть следующий пакет документов на армянском языке:
1. Нотариальный перевод паспорта у вас и документ, подтверждающий личность, у продавца.
2. Договор купли-продажи в двух экземплярах. Как правило, его оформлением занимается продавец, но сформировать «рыбу» можно и самостоятельно в специальной форме на сайте Кадастра.
3. Свидетельство о регистрации.
4. Справка о чистом праве собственности продавца.
5. Выписка об отсутствии коммунальных долгов у продавца.

Этап 2 — оформляем сделку у нотариуса

Для оформления договора купли-продажи вместе с продавцом и с вышеперечисленным комплектом документов на руках вам нужно прийти в нотариальную контору. Армяне могут оформить сделку в Кадастровой палате, а вот иностранцам эта опция не доступна. Наш продавец не знал об этом, и мы потеряли пятнадцать минут, оказавшись не в том месте, но быстро сориентировались и перешли к ближайшему нотариусу. Важно, чтобы в конторе был штатный переводчик с армянского на русский язык — он вслух переведет вам договор купли-продажи и разъяснит ваши права и обязанности. Там же вас попросят оплатить сбор за оформление (его размер зависит от конторы: примерно 60-70 000 драм. Тут, как вы договоритесь с продавцом: оплачивает он, вы или пополам). И не забудьте оставить сотрудникам конторы адрес своей электронной почты: туда вам пришлют либо код на получение свидетельства о праве собственности на сайте Кадастра, либо файл самого свидетельства.

Сколько ждать? Первый этап в сумме займет у вас пару-тройку часов. Здесь все зависит от скорости переводчика и трафика посетителей в конкретных офисах.

Этап 3 — ждем свидетельство о регистрации права собственности

После этого Кадастр зарегистрирует право собственности покупателя на объект недвижимости. Потом в течение недели вам на электронную почту из Кадастра пришлют свидетельство. Его позже нужно будет отнести коммунальщикам, чтобы они подготовили договоры обслуживания на имя нового владельца. Физического оригинала свидетельства не существует — в любом ведомстве РА достаточно распечатанного файла, а где-то и его электронной версии.

Оплата сделки

С 1-го июля 2022 г. в рамках кампании по сокращению доли теневой экономики в РА вступает в силу решение правительства, согласно которому оплата сделок по купле-продаже недвижимости и автомобилей должна производиться исключительно безналично, то есть через банковские переводы. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Новый закон касается коммерческих сделок на сумму более 300 000 драм и сделок между физическими лицами на сумму более 500 000 драм. Так что единственная возможность оплатить недвижимость — безналичный перевод (с местного счета на счет; посредством внесения наличных на местный счет и их последующего перевода на счет продавца; либо переводом SWIFT из зарубежного банка на армянский счет продавца).

---

ИПОТЕКА
Условия приобретения недвижимости в рассрочку или в ипотеку (успешные кейсы, как правило, с коммерческими объектами у нерезидентов существуют) лучше всего уточнять напрямую у застройщиков и банков, с которыми они сотрудничают. Судя по опыту эмигрантов, россияне (как и любые другие иностранные граждане в Армении) купить жилую недвижимость (квартиру или частный дом) в ипотеку не могут, короче говоря, ипотека в Армении гражданам России не светит.

---

Услуги риелтора в среднем обойдутся вам в 1,5-2,5% от суммы сделки. Но, как показал личный опыт, совершенно спокойно можно справиться самостоятельно.

Сколько стоит недвижимость в Армении?

Предсказуемо, самый высокий ценник на квартиры в центре Еревана и на новостройки в элитных комплексах. Но стоимость квартир и домов оказывается ощутимо ниже, стоит лишь увеличить радиус поисков за пределы столицы. Изучите объекты в пригородах Еревана, откуда дорога до центра не займет больше часа езды, например, в Котайкской и Армавирской областях. Или вовсе переместите фокус на более отдаленные от центра страны локации, отличающиеся живописной природой, вроде регионов Лори, Тавуш и Ширак.

В первом полугодии 2023 года столичные квартиры подорожали в годовом разрезе на 9,3% (теперь среднерыночная стоимость за 1 м² — 411 100 драм). Самые высокие цены на квартиры в Ереване традиционно в Кентроне — в среднем 806 800 драм за м², в Арабкире — 564 800 драм за м², в районе Канакер-Зейтун — 396 600 драм за м². Сопоставимы по стоимости в этих районах квартиры в курортном Цахкадзоре — это самая дорогостоящая локация за пределами Еревана. Самые низкие цены на жилье в столице в общине Нубарашен, где м² в среднем продают за 208 100 драм. Согласно данным Кадастра, цены на квартиры в областях в июле 2023 г. следующие: в Абовяне 254 400 драм/м² и в десять раз дешевле в общине Туманян Лорийской области — 25 000 драм​​/м².

На сайте list.am можно найти предложения недвижимости на самый разный бюджет. Так, в лорийском Степанаване продается 40-метровая двушка за 17 000$, 200-метровый дом со всеми коммуникациями на Севане за 70 000$. В 2022 году многофункциональная коммерческая недвижимость площадью 800 м² в Гюмри продавалась за 42 000$ и 70-метровая трешка с отделкой в новостройке на Теряна за 230 000$.

Где искать недвижимость для покупки?

Далеко не все продавцы размещают свои объекты на сайтах-агрегаторах недвижимости или обращаются в риелторские конторы. Иногда самые удивительные варианты лучше всего искать непосредственно в приглянувшемся месте.
Не пренебрегайте возможностью пообщаться с жителями дома, где вам хотелось бы иметь квартиру, или деревни, природа которой вас очаровала: чаще всего местные отлично осведомлены о том, что продается с ними по соседству. И к тому же сразу расскажут вам о неочевидных при беглом взгляде минусах и плюсах конкретной локации.

Так, например, после разговора с местной жительницей выяснилось, что на нашей небольшой улице по очень привлекательной цене продаются еще два дома, которых не нашлось в Интернете. И, напротив, один из тех домов, что выставлен на list.am, лучше не покупать, так как он стоит на линии оползней (едва ли информацией такого рода с вами бы поделился риелтор или продавец). Кроме того личный визит на объект просто необходим: зачастую по фотографиям из объявления можно сделать очень мало выводов, которые имели бы отношение к реальности.

Если вы переживаете, что у вас, как у иностранца, куда выше риск заплатить более неоправданную цену, чем у местных, можно обратиться в экспертное агентство за оценкой. Особенно это релевантно для объектов вторичного рынка, требующих основательных вложений в ремонт. Также можно проконсультироваться с геодезистом, инженером или архитектором. Мы по рекомендации местных друзей пошли в оценочное бюро «Тарон» (г. Ереван, ул. Орбели, д. 45; тел. +374 41 101217). Проверка документов, которые прислал нам продавец (свидетельство о регистрации, кадастровый план и договор купли-продажи у предыдущего владельца), с выездом на участок обошлись в 40 000 драм. Геодезист на месте уточнил, совпадают ли фактически размеры дома и участка с кадастровым планом. Эксперт-оценщик обратил внимание на проблемные точки и предупредил о примерной стоимости их ремонта.

Какой налог нужно платить за недвижимость в Армении?

После 2021 года налоги на недвижимость увеличились, и теперь рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной. Налог нужно оплачивать ежегодно, он составляет примерно 0-1% от стоимости недвижимости. Точный расчет можно сделать на сайте Кадастра.

Если у вас остались вопросы о приобретении недвижимости в Армении, обратитесь в консалтинг Move2Armenia Business.

Автор статьи: Мария Гончарова