Ինչպե՞ս կարող է ՌԴ քաղաքացին անշարժ գույք գնել Հայաստանում

Մի ռուսաստանցու՝ Հայաստանում տուն գնելու պատմություն՝ գործարքի բոլոր փուլերի ամբողջական նկարագրությամբ, ինչպես նաև բոլոր հարցերի պատասխաններով․ կարող են արդյոք Ռուսաստանի քաղաքացիները տուն գնել Հայաստանում: Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ: Որտե՞ղ փնտրել բնակարաններ: Ինչպե՞ս վճարել: Ի՞նչ հարկեր կան:

Նախապատմություն. ինչպե՞ս որոշեցինք տուն գնել

2022 թվականի գարնանը ամուսնուս և երեխաներիս հետ տեղափոխվեցինք Հայաստան։ Մենք կոնկրետ պլաններ չունեինք, բայց անմիջապես բախտներս բերեց․ մենք վարձով բնակարան գտանք Երևանի հենց կենտրոնում, մեզ հաջողվեց վարձակալել այն համեմատաբար էժան գնով։ Դա շատ ընդարձակ, հաճելի երեք սենյականոց բնակարան էր, ամսական ընդամենը 500$-ով:

Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի վարձակալության գները սկսեցին արագորեն աճել մարտի սկզբին: Այսպիսով, այն բնակարանները, որոնք առաջարկվում էին 500-700$-ով, թանկացան երկու, նույնիսկ երկուսուկես անգամ։ Եվ շատ շուտով ավելի ու ավելի դժվար էր դառնում համարժեք գումարի դիմաց ինչ-որ արժանապատիվ բնակարան գտնել Երևանում, իսկ հետո՝ հարակից քաղաքներում, և նույնիսկ մայրաքաղաքից հեռու՝ Գյումրի ու Դիլիջան քաղաքներում։ Պահանջարկն աճում էր, նոր առաջարկներ չէին հայտնվում, իսկ տանտիրուհու հետ մեր պայմանավորվածությունները ավարտվում էին ամառվա սկզբին։ Բացի այդ, հայկական արմատներով մոսկվացի ընկերները զգուշացրել էին, որ մայիսը և հունիսի սկիզբը ամենահաճելի, տաք ամիսներն են, որոնցից հետո կսկսվեն շոգերը, երբ քաղաքում այդքան էլ հաճելի չէ։

Ապրիլի կեսերին ես ամեն օր և ապարդյուն փնտրում էի գյուղական տներ list.am -ում (Avito-ի հայկական տարբերակը): Հետո մասամբ հետաքրքրությունից, մասամբ հուսահատությունից դրդված՝ սկսեցի քարտեզի վրա ուսումնասիրել ոչ միայն վարձակալության բաժինը, այլ նաև վաճառվող գույքը։ Մայրաքաղաքում բնակարանների և տների (հաճախ առանց հողատարածքների) արժեքը լավատեսություն չներշնչեց, և ես ընդլայնեցի որոնման տարածքը: Եվ ահա գտա Կոտայքի մարզում՝ Երևանից 15 կմ հեռավորության վրա գտնվող երազանքի տունը։

Այդպիսով, մայիսին մենք դարձանք անշարժ գույքի սեփականատեր Հայաստանում։ Ամառն անցավ շինարարական քաշքշուկի մեջ և Հրազդանի կիրճի հիասքանչ տեսարանով՝ որպես բոնուս: Այժմ անցնենք այս ռոմանտիկ պատմության պաշտոնական մանրամասներին:

Автор фото: Мария Гончарова.

Կարող են արդյոք ՌԴ քաղաքացիները անշարժ գույք գնել Հայաստանում

Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիները Հայաստանում բնակելի և կոմերցիոն անշարժ գույքի ձեռքբերման հետ կապված կարող են իրականացնել գրեթե ցանկացած գործարք : Հնարավոր չի լինի գնել միայն այն հողերը, որոնք գյուղատնտեսական նշանակության են (որպես կանոն, դա նշված է վաճառքի հայտարարության մեջ, բայց միշտ կարող եք ճշտել վաճառողից)։ Հայաստանում գյուղատնտեսական նշանակության հողերի սեփականատեր դառնալու համար պահանջվում է քաղաքացու կարգավիճակ։ Գնված գույքը կարելի է օգտագործել բնակության համար (և դրանում գրանցվել), վաճառել և վարձակալել, ինչպես նաև ներառել կտակի մեջ։ Դուք կարող եք անշարժ գույքը գրանցել ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձի անունով որպես միանձնյա կամ համատեղ սեփականություն:

Процесс покупки

Этап 1 — сбор документов

Այսպիսով, դուք գտել եք երազանքի տուն լեռներում, բնակարան մայրաքաղաքի էլիտար նորակառույց շենքում կամ ընդհակառակը՝ պատմական, կոլորիտային շենքում։ Այցելել եք բնակրան, հանդիպել վաճառողին և սակարկել, զրուցել եք հարեւանների հետ և այս բոլոր քայլերից հետո վերջապես որոշել եք բնակարանի սեփականատեր դառնալ Հայաստանում։ Որո՞նք են ձեր հաջորդ քայլերը:

Նախ, դուք պետք է ընդհանուր համաձայնության գաք վաճառողի հետ գնի և լրացուցիչ պայմանների վերաբերյալ (օրինակ, վաճառողը խոստանում է կահույքը հանել մինչև որոշակի ժամկետ, կարգի բերել այգին և այլն): Գործարքն ավարտելու համար ձեզ հարկավոր է արտասահմանյան անձնագրի՝ նոտարի կողմից վավերացված թարգմանությունը (3000-5000 դրամ)։ Ցավոք, Ռուսաստանի ներքին անձնագիրն այս դեպքում չի գործում։ Մինչ առուվաճառքի պայմանագիր կնքելը, Կադաստրի կոմիտեն վաճառողին կտրամադրի սեփականության իրավունքի վկայագիր, որով կհաստատվի, որ գույքը գրավադրված չէ, արգելանքի տակ չէ կամ սեփականության իրավունքով որևէ մեկին չի պատկանում: Это единственный документ, при наличии которого нотариальная контора может освидетельствовать сделку. Если продажа недвижимости не имеет ограничений, то начинается процесс освидетельствования, а после государственная регистрация.

Может быть полезно: նոտարների ցուցակ.

Итак, перед походом в нотариальную контору у вас с продавцом на руках должен быть следующий пакет документов на армянском языке:
1. Ձեր անձնագրի՝ նոտարի կողմից վավերացված թարգմանությունը և վաճառողի անձը հաստատող փաստաթուղթը։
2. Առքուվաճառքի պայմանագիր երկու օրինակից։ Որպես կանոն, դրանով զբաղվում է վաճառողը, բայց դուք կարող եք նաև ինքներդ մասնակցել հիմնական կետերի ձևակերպմանը։ Պայմանագրի հատուկ ձև՝ на сайте Кадастра.
3. Свидетельство о գրանցման մասին.
4. Справка о чистом праве собственности продавца.
5. Выписка об отсутствии բացակայության մասին քաղվածք

Փուլ 2․ Գործարքի ձևակերպում նոտարի մոտ

Վերոնշյալ փաստաթղթերի փաթեթը ձեր ձեռքին՝ վաճառողի հետ միասին պետք է ներկայանաք նոտարական գրասենյակ առքուվաճառքի պայմանագիր կնքելու համար: Հայաստանի քաղաքացիները կարող են գործարքը կատարել Կադաստրի կոմիտեում, սակայն այս տարբերակը հասանելի չէ օտարերկրացիներին։ Մեր վաճառողը չգիտեր այս մասին, և մենք տասնհինգ րոպե կորցրինք՝ սխալ տեղում հայտնվելով, սակայն արագ կողմնորոշվեցինք և դիմեցինք մոտակա նոտարին: Կարևոր է, որ գրասենյակն ունենա հայերենից ռուսերեն լրիվ դրույքով թարգմանիչ․ նա ձեզ բարձրաձայն կթարգմանի առքուվաճառքի պայմանագիրը և կբացատրի ձեր իրավունքներն ու պարտականությունները: Այնտեղ հարկավոր է վճարել պայմանագրի ձևակերպման վճար (դրա չափը կախված է գրասենյակից, մոտավորապես 60000-70000 դրամ)։ Եվ մի մոռացեք թողնել ձեր էլ. փոստի հասցեն, որին գրասենյակի աշխատակիցները կուղարկեն սեփականության իրավունքի վկայականը կամ համապատասխան ծածկագիր՝ Կադաստրի կոմիտեի կայքից սեփականության իրավունքի վկայականը ստանալու համար։

Сколько ждать? Ընդհանուր առմամբ առաջին փուլը ձեզնից մի քանի ժամ կխլի։ Ամեն ինչ կախված է թարգմանչի արագությունից և կոնկրետ գրասենյակներում այցելուների քանակից:

Փուլ 3․ Սպասում ենք սեփականության իրավունքի վկայականին

Դրանից հետո Կադաստրի կոմիտեն կգրանցի գույքի գնորդի սեփականության իրավունքը։ Այնուհետեւ մեկ շաբաթվա ընթացքում Կադաստրից ձեր էլ.փոստին կուղարկվի վկայականը։ Այն հետագայում պետք է տանել կոմունալ ծառայությունների գրասենյակներ, որպեսզի նրանք նոր սեփականատիրոջ անունով սպասարկման պայմանագրեր պատրաստեն։ Վկայականի թղթային բնօրինակ գոյություն չունի․ ՀՀ բոլոր գերատեսչությունում բավական է ներկայացնել վկայականի տպված տարբերակը, իսկ որոշ դեպքերում նույնիսկ դրա էլեկտրոնային տարբերակը։

Վճարում

2022 թվականի հուլիսի 1-ից Հայաստանի Հանրապետությունում ստվերային տնտեսության ծավալը նվազեցնելու արշավի շրջանակում ուժի մեջ է մտել решение правительства, ըստ որի՝ անշարժ գույքի և ավտոմեքենաների առքուվաճառքի գործարքների վճարումը պետք է կատարվի բացառապես անկանխիկ, այսինքն՝ բանկային փոխանցումների միջոցով։ Հակառակ դեպքում գործարքը կարող է անվավեր ճանաչվել: Նոր օրենքը տարածվում է 300 հազար դրամից ավելի կոմերցիոն և 500 հազար դրամից ավելի ֆիզիկական անձանց միջև գործարքների վրա։ Այսպիսով, անշարժ գույքի համար վճարելու միակ միջոցը անկանխիկ եղանակն է ( տեղական բանկային հաշվից հաշիվ՝ կանխիկ գումար մուտքագրելով տեղական հաշվին և այնուհետև փոխանցելով այն վաճառողի հաշվին, կամ արտասահմանյան բանկից SWIFT փոխանցումով վաճառողի հայաստանյան հաշվին):

---

ИПОТЕКА
Ապառիկ կամ հիփոթեքով անշարժ գույք ձեռք բերելու պայմանները կարելի է ստուգել՝ դիմելով կառուցապատողներին և банковին, ում հետ նրանք համագործակցում են։ Դատելով ներգաղթյալների փորձից՝ ռուսաստանցիները (ինչպես Հայաստանում ցանկացած այլ օտարերկրյա քաղաքացի) չեն կարող հիփոթեքով բնակելի անշարժ գույք գնել (բնակարան կամ առանձնատուն)։ Մի խոսքով, Հայաստանում հիփոթեքը հասանելի չէ Ռուսաստանի քաղաքացիներին։

---

Անշարժ գույքի գործակալի ծառայությունները միջինում կարժենան գործարքի 1,5-2,5%: Բայց, ինչպես ցույց տվեց անձնական փորձը, կարող եք հեշտությամբ ինքնուրույն իրականացնել բոլոր գործարքները։

Ի՞նչ արժե անշարժ գույքը Հայաստանում

Կանխատեսելի է, որ ամենաթանկ բնակարանները Երևանի կենտրոնում են և էլիտար նորակառույց համալիրներում։ Սակայն բնակարանների ու տների արժեքը զգալիորեն իջնում է, հենց որ ընդլայնում ես որոնման շառավիղը կամ էլ մայրաքաղաքից դուրս ես բնակարան փնտրում։ Դիտարկեք Երևանի մոտակա քաղաքներում գտնվող բնակարանները, որտեղից դեպի կենտրոն ճանապարհը մեկ ժամից ավելի չի տևում, օրինակ՝ Կոտայքի և Արմավիրի մարզերում։ Կամ նույնիսկ ուշադրություն դարձրեք երկրի կենտրոնից ավելի հեռու գտնվող վայրերին, որոնք աչքի են ընկնում գեղատեսիլ բնությամբ, ինչպիսիք են Լոռու, Տավուշի և Շիրակի մարզերը:

2023 թվականի առաջին կիսամյակում մայրաքաղաքի բնակարանները տարեկան կտրվածքով թանկացել են 9.3%-ով (теперь среднерыночная стоимость за 1 м² — 411 100 драм). Երևանում բնակարանների ամենաբարձր գներն ավանդաբար Կենտրոնում են՝ միջինը 806800 դրամ/մ², Արաբկիրում՝ 564,800 դրամ/մ², Քանաքեռ-Զեյթուն համայնքում՝ 396,600 դրամ/մ²։ Այս թաղամասերի բնակարանների գները համատեղելի են Ծաղկաձոր հանգստավայրի բնակարանների հետ. սա ամենաթանկ վայրն է Երևանից դուրս: Մայրաքաղաքում բնակարանների ամենացածր գները Նուբարաշեն համայնքում են, որտեղ 1 քմ-ը վաճառվում է միջինը 208100 դրամով։ Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով՝ цены на квартиры в областях 2023 թվականի հուլիսին հետևյալն են․ Աբովյանում՝ 254 400 դրամ/մ², իսկ Լոռու մարզի Թումանյան համայնքում՝ 25 000 դրամ/մ²։

List.am կայքում կարող եք գտնել տարբեր գների անշարժ գույքի առաջարկներ։ Այդպես, Լոռու Ստեփանավան քաղաքում վաճառում են 40 մ² 2 սենյականոց բնակարան 17 000$-ով, 200-метровый дом со всеми коммуникациями на Севане за 70 000$. В 2022 году многофункциональная коммерческая недвижимость площадью 800 վաճառվել է 42 000$-ով, իսկ ներքին հարդարմամբ 70 մ² երեք սենյականոց բնակարանը Տերյան փողոցի նորակառույց շենքում՝ 230 000$-ով։

Որտե՞ղ փնտրել անշարժ գույք

Ոչ բոլոր վաճառողներերն են իրենց հայտարարությունները հրապարակում անշարժ գույքի ագրեգատոր կայքերում կամ դիմում անշարժ գույքի գրասենյակներ։ Երբեմն ավելի լավ է տարբերակներ փնտրել անմիջապես ձեր նախընտրած վայրում:
Դիտարկեք նաև այն տան բնակիչների հետ շփվելու տարբերակը, որտեղ ցանկանում եք բնակարան ձեռք բերել, կամ այն գյուղի բնակիչների հետ խոսելու հնարավորությունը, որի բնությունը ձեզ դուր է եկել. ամենից հաճախ տեղացիները քաջատեղյակ են, թե ինչ է վաճառվում իրենց հարևանությամբ: Եվ բացի այդ, նրանք անմիջապես կպատմեն ձեզ կոնկրետ վայրի թերությունների և առավելությունների մասին, որոնք ակնհայտ չեն առաջին հայացքից։

Օրինակ, տեղի բնակչի հետ զրույցից հետո պարզվեց, որ մեր փոքրիկ փողոցում շատ գրավիչ գնով վաճառվում է եւս երկու տուն, որոնք համացանցում հրապարակված չէին։ Եվ, ընդհակառակը, ավելի լավ է չգնել list.am-ում հրապարակված տներից մեկը, քանի որ այն գտնվում է սողանքի գծի վրա (դժվար թե ռիելթորը կամ վաճառողը ձեզ հետ կիսվի այս տեսակի տեղեկություններով)։ Բացի այդ, պարզապես անհրաժեշտ է անձամբ այցելել տեղանք, քանի որ գովազդային լուսանկարներից շատ քիչ եզրակացություններ կարելի է անել, որոնք կապ ունեն իրականության հետ։

Եթե դուք մտահոգված եք, որ որպես օտարերկրացի կարող եք չհիմնավորված ավելի բարձր գին վճարել, կարող եք դիմել փորձագիտական գործակալության գնահատում իրականացնելու համար: Սա հատկապես կարևոր է երկրորդային շուկայի այն օբյեկտների համար, որոնք զգալի ներդրումների կարիք ունեն վերանորոգման համար: Կարող եք նաև խորհրդակցել գեոդեզիստի, ինժեների կամ ճարտարապետի հետ: Տեղացի ընկերների առաջարկությամբ գնացինք «Տարոն» գնահատման բյուրո (Երևան, Օրբելի փող., 45, հեռ. +374 41 101217): Վաճառողի կողմից մեզ ուղարկած փաստաթղթերը (սեփականության վկայական, կադաստրային պլան և առքուվաճառքի պայմանագիր նախկին սեփականատիրոջից) ստուգելը տեղանքի այցելությամբ արժեցավ 40 000 դրամ։ Աշխատակիցները տեղում պարզեցին, թե արդյոք տան և հողամասի իրական չափերը համընկնում են կադաստրային հատակագծի հետ: Փորձագետը ուշադրություն հրավիրեց խնդրահարույց հատվածների վրա և զգուշացրեց դրանց վերանորոգման մոտավոր արժեքի մասին։

Ի՞նչ հարկեր է պետք վճարել

2021 թվականից հետո անշարժ գույքի налоги ավելացել են և այժմ հաշվարկվում են՝ ելնելով գույքի կադաստրային արժեքից, որը հնարավորինս մոտ է շուկայական արժեքին։ Հարկը պետք է վճարվի տարեկան, այն կազմում է գույքի արժեքի մոտավորապես 0-1%։ Ճշգրիտ հաշվարկ կարելի է կատարել Կադաստրի կայքում։.

Если у вас остались вопросы о приобретении недвижимости в Армении, обратитесь в консалтинг Move2Armenia Business.

Автор статьи: Мария Гончарова